房租到期“节省租金成本”，首创环保掏近7亿元北京买楼，办公楼来自关联方|界面新闻 · 证券

记者 | 沈溦

因为房租到期，“财大气粗”的首创环保（603839.SH）准备直接买下控股股东所持有的部分办公场所。

11月28日晚间，首创环保公告：拟以近7亿元对价，收购北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“城发集团”）持有北京新大都实业有限公司（以下简称“新大都”）100%股权。

公司拟通过北京产权交易所以非公开协议方式收购，资金来源为公司自有资金。

据悉，城发集团为首创环保控股股东北京首都创业集团有限公司（以下简称“首创集团”）的全资子公司，本次交易构成关联交易。

标的公司主要资产为首创·新大都园区部分楼宇产权，纳入本次评估范围的楼宇产权位于北京市西城区车公庄大街21号，主要为办公用途房地产，证载总建筑面积为2.35万平方米，共37栋楼。

目前首创环保承租首创·新大都园区部分楼宇作为主要办公场所，园区80%以上面积为公司及子企业租赁自用。

首创环保表示，公司签订的房屋租赁合同将于近日到期，本次收购是为了保持公司办公场所的长期稳定，实现新大都园区的统一管理，进一步打造新大都环保及金融科技产业园区品牌，节省办公楼租金成本，整合国有物业资产、实现资产保值增值，进一步发挥集团化公司资源集约协同的优势等。

不过，此次有所争议的是对标的的估值，根据北京华安德会计师事务所出具的审计报告，标的公司截至2024年5月31日的股东权益为2202.38万元。

根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的评估报告，标的公司股东全部权益评估值约7亿元，较账面价值增值6.78亿元，增值率3078.32%。

此外，2023年，标的公司实现营收1598.04万元，净利润367.99万元；2024年1-5月，标的公司营收与净利润分别为850.58万元、475.21万元。

对此，首创环保解释称本次评估增值主要由于标的公司所持有的投资性房地产所致。投资性房地产所对应的房屋建设于上世纪五十年代至九十年代，账面原值为建造成本价，本次投资性房地产评估采用市场法，该类评估价值为房地合一价值，且受房地产销售及租赁市场波动影响较大，与成本价值存在本质差异。

本次最终价格，根据替代原则，选取近期交易的三个项目为比较实例，再通过对交易情况、交易日期、区位状况、实物状况和权益状况的修正得出最终评估对象的市场价格。比较案例主要为金贸大厦，交易单价为3.33万元/㎡；中轻大厦，交易单价3.56万元/㎡；华远企业中心，交易单价3.24万元/㎡。

资料显示，首创环保为环保领域基础设施的综合服务商，业务聚焦城镇水务、水环境综合治理、固废治理、大气治理等多个环保领域，公司控股股东为首创集团，实际控制人为北京市国资委。

财务状况看，公司2024年前三季度实现营业总收入138.66亿元，同比下降1.88%，净利润32.51亿元，同比增长154.67%，扣非后净利润13.68亿元，同比增长8.99%。

截止到三季度末，公司总资产1104.11亿元，归属于上市公司股东的所有者权益314.80亿元，值得注意的是，公司应收账款有持续上涨趋势，三季度末应收账款为145.78亿元；现金流量方面，经营活动产生的现金流量净额为19.57亿元，销售商品、提供劳务收到的现金为109.21亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻记者表示，从纯粹市场行情角度看，首创环保本地收购的园区建设年代比较久远，直接对外出售恐怕无法以该价格成交，本次交易应该有首创集团内部盘活资产，优化配置的考虑，但首创环保本身长期租用园区，购入后续是否有业务协同性和使用效率的增益还有待披露。